抵当権と根抵当権は、どちらも不動産を担保に債権を保証する権利です。しかし、両者にはいくつかの重要な違いがあります。
抵当権とは？
抵当権（ていとうけん）は、不動産取引や融資に関わる重要な法的概念です。抵当権の基本、種類、設定手続き、利用方法について詳しく解説します。
1. 抵当権の基本
抵当権は、不動産（土地や建物）を担保として貸し手に対する債務の履行を保証する法的権利です。借り手が融資を受ける際に、不動産を抵当に入れ、融資を受けることができます。
借り手が債務不履行に陥った場合、貸し手は不動産を競売にかけて債務を回収する権利を持ちます。
2. 抵当権の設定手続き
抵当権の設定にはいくつかの手続きが必要です。
抵当権設定契約・・・借り手と貸し手は抵当権設定契約を締結し、抵当権の条件を明確にします。
登記手続き・・・抵当権は不動産登記簿に登録されます。登記手続きには登記料がかかります。
抵当権の利用方法としては、抵当権は融資の際に使用され、低金利や長期償還期間を提供します。
また不動産取引抵当権が設定された不動産は、売却時に抵当権を解除する必要があります。買い手は不動産の清算手続きを行い、売却価格から抵当権を償還します。
抵当権の注意点
債務不履行のリスク・・・債務不履行時、不動産が競売にかけられ、所有権が移転する可能性があります。
登記の重要性・・・抵当権は登記簿に正確に登録される必要があります。登記がない場合、第三者に不動産が売却されるリスクがあります。
抵当権と根抵当権の違い
抵当権と根抵当権は不動産を担保に債権を保証する権利です。違いとしては次の解説のとおりです。
担保の対象となる債権の範囲
抵当権は、特定の債権を担保に設定します。
例えば、住宅ローンの場合は、住宅ローン債権のみを担保に設定します。
一方、根抵当権は、不特定多数の債権を担保に設定することができます。
例えば、企業が継続的に借り入れを行う場合、根抵当権を設定することで、将来発生する債権も担保にすることができます。
このときのポイントは、融資する銀行が「銀行取引（包括的な）」として契約をすることです。
一方、抵当権の場合は「貸金債権（１つの）」に対して、契約をします。
担保になる土地や物件は1つ～で縛りはありません。
融資の回数
抵当権は、融資のたびに設定する必要があります。そのため、融資の回数が多いほど、抵当権を設定する手続きや費用がかかります。
一方、根抵当権は、最初に設定した極度額の範囲内で何度でも融資を受けることができます。そのため、継続的に融資を行う場合、根抵当権の方が利便性が高いと言えます。
優先弁済権の範囲
抵当権は、元本については優先的に弁済を受けることができます。
しかし、利息やその他の定期金については、満期となった最後の2年分についてのみしか優先的に弁済を受けることができません。
一方、根抵当権は、元本だけでなく、利息やその他の定期金についても優先的に弁済を受けることができます。
優先順位
抵当権と根抵当権は、登記の順番によって優先順位が決まります。
登記が早い順に、第一抵当権、第二抵当権、第三抵当権と続きます。そのため、抵当権や根抵当権を設定する際は、優先順位を意識して設定することが重要です。
その他
抵当権は、元本の確定後に連帯債務者を付けることができます。一方、根抵当権は、元本が確定するまでは連帯債務者を付けることができません。
抵当権と根抵当権の違いを整理すると、以下のようになります。
| 項目 | 抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 担保の対象となる債権の範囲 | 特定の債権 | 不特定多数の債権 |
| 融資の回数 | 融資のたびに設定する | 最初に設定した極度額の範囲内で何度でも融資可能 |
| 優先弁済権の範囲 | 元本については優先的に弁済を受けられる。利息やその他の定期金については、満期となった最後の2年分についてのみ | 元本だけでなく、利息やその他の定期金についても優先的に弁済を受けられる |
| 優先順位 | 登記の順番によって決まる | 登記の順番によって決まる |
| 連帯債務者 | 元本の確定後に付けられる | 元本が確定するまでは付けられない |
まとめ
抵当権と根抵当権は、いずれも不動産を担保に債権を保証する権利ですが、その内容や効果にはいくつかの違いがあります。不動産担保ローンや不動産売買などを行う際には、これらの違いを理解しておくことが重要です。
